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성남 삼창재건축조합 추가부담금 논란 현장을 가다


발행일 2003.08.05  
성남신문
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▲ 성남신문성남 중앙동 삼창재건축 현장

최근 재건축아파트 입주를 눈앞에 두고 (가칭)재건축조합협상단과 시공자 H건설 사이에 추가 부담금제로 날선 공방이 이어지고 있다.

주된 이유는 예상치 못했던 추가부담금 폭탄이 원인이다. 2007년 관리처분 총회 당시에는 77㎡형 아파트 일반분양가 3억7,000만원, 108㎡형 아파트 일반분양가 5억7,000만원, 153㎡형 아파트 일반분양가 9억4,000만원으로 안건을 상정하여 비례율 100.92%로 하는 관리처분총회(2007.10.29)가 통과 되었으나,
이후 세계경제 및 국내 부동산시장 침체 등으로 현재 서울 및 수도권은 출구전략이 활발히 진행되고 있는 형국에서 최근 해당 재건축 시공자인 H건설은 일반분양에 대한 부담을 느끼고 삼창아파트주택재건축조합에 일반분양가를 3.3058㎡당 1,300만원을 제안하여 조합원의 예상하지 못한 추가부담금이 발생되자 조합원의 반발이 거세지고 있다.

부동산시장의 침체 등 외적요인은 뒤로하고 삼창재건축조합 협상단에서 주장했던 추가부담금 원인 내적요인에 대해 살펴보기로 한다.

■ 시공자 선정 당시 경쟁 입찰 배제

2003년 삼창아파트 단독으로 추진할 때 H건설을 시공자로 선정하였다. 그런데, 2006년 3월 25일 조합 총회에서는 단독주택 빌라단지 등의 정비구역 변경으로 면적 3분의2가 확대되는 중대한 변경이 되었음에도 불구하고 시공자 경쟁 입찰 없이 기존 시공자를 추인하게 된다.(도정법부칙제7조제2항 및 부칙시행규칙 제2조)

■ 시공자 추인은 공사금액 과다(?) 논란 일으켜

서울 정금마을 재건축조합은 2007년 11월 H건설을 시공자로 선정 하였는데,
H건설이 제시한 자료에는 3.3㎡당 도급공사비는 344만2천764원(금융비용포함)으로 타 건설사에 비해 가장 저렴했으며 또 부담금은 계약금이나 중도금 없이 입주시 완납하는 조건을 내세운 것으로 알려졌다.
삼창아파트주택재건축조합은 2007년 8월 도급공사비 3.3㎡당 371만5천원(금융비용 포함)에 시공자로 추인한 H건설과 8차에 걸친 협의 끝에 타결을 보았다.
따라서, 협상단은 공사비가 높음으로 인하여 추가부담금 증가원인이라고 주장하고 있다.

한편 H건설 관계자는 이러한 주장에 대해 억울하다(?). 단순히 공사금액만을 비교하면 안 되고 다른 옵션 사항 및 사업장의 특수성을 고려하여 본다면 공사금액이 결코 높지 않다고 오히려 협상단의 주장을 항변하고 있다.

■ 추가부담금 없는 상가조합원은 특혜(?)

삼창아파트주택재건축조합에는 상가조합원이 3명이 있는데 이들은 현재의 추가부담금 폭탄에서 제외된다고 알려지고 있다. 그 이유는 2007년 관리처분 총회 당시 상가조합원은 추가부담금 없도록 되었으며 종전에 소유한 부동산 면적 대비 16% 줄어든 84%의 전용면적 상가를 분양 받기로 하였으며 이후, 이것을 근거로 재건축조합과 계약서를 약정한 것으로 알려지고 있다.

협상단 관계자는 이에 대해 특혜라고 주장하고 A조합원의 사례를 들고 있다.
삼창재건축조합의 상가분양 사례(A 조합원)

《 종 전 》

■ 상가건물 연면적 282평
대지면적 85평
#10551; 감정평가액 19억원
《 관리처분 인가 후 》
■ 상가건물 연면적 360평 분양(대지 196.9평)
전체면적 : 818평(대지431.6평)
#10551; 감정평가액 54억원(증 36억원)
5층 41.7평
1층 면적의 77%
2층 면적의 27% 분양
상가전체의
45% 차지
4층 47.2평
3층 49.7평
2층 49.7평
2층 142평
기타 분양분 380.6평
1층 42.8평
1층 218평
64.8평
지층 51.0평

일반 주택조합원들은 권리가액을 기준으로 관리처분을 하였고 비례율에 따라 추가부담금이 부담하지만 상가는 권리가액을 기준으로 신축상가의 감정평가금액을 기준으로 정산하도록 되어있어 면적을 기준으로 분양한 것은 분양기준 위반에 해당된다고 불만을 제기하고 있는 것이다.

■ 추가 부담금 기준 정함은 공정해야

해당 재건축구역 옆 S재건축조합은 지난해 11월 26일 부동산시장 침체로 인한 관리처분변경 총회를 개최하면서 기존 관리처분인가(2008.2월) 비례율 107.6%에서 비례율 71.729%로 낮추는 즉, 추가부담금 35.871% 떠 앉는 안건을 통과 시켰다.

논란의 원인은 추가부담금 기준의 정함에서 비롯되었다.

예시) 권리가액 6억원인 (갑)조합원은 4억원 아파트 분양을 신청을 하고
해당 재건축조합으로부터 2억원을 반환 받았다.
이후 (갑)조합원은 실제 부동산 매매를 4억원으로 하고 (을)에게 조합원 지위를 넘
겼다.
논란의 발단은 지금부터 시작된다.
S재건축조합은 (을)조합원에게 추가부담금 35.871%을 통지 하면서 권리가액 6억원을 기준 정하여 (을)에게 2억1,522만6천원을 청구하는 웃지못할 상황이 나타난 것이다.
(을)조합원은 황당하다고 주장한다. 자신은 4억원 아파트 구입을 하였는데 왜? 6억원 에 기준하여 추가부담금을 물어내야 하는가의 논란쟁점이다. 또, 반환금 2억원은 자신이 아닌 (갑)이 수령했기 때문이다.

이러한 논란 어떻게 바라볼 것인가

인근 재개발 1단계구역(중3,단대구역)을 살펴보자.
매매시 권리가액 6억원이고 분양받은 아파트가 4억원인 경우 2억원을 매도자에게 반환지급하지 않도록 하고 있다.
따라서, 재개발구역 권리자(조합원)은 매도자 매수자 모두 권리가액 6억원에 대해 추가부담금 기준으로 정하는 것에 대해 S재건축조합처럼 논란이 있을 수 없다.

현재 삼창아파트주택재건축조합 관계자는 S재건축조합은 불공정하게 추가부담금 기준을 정하여 논란의 불씨가 되었다.고 말하고 앞으로 추가부담금 기준을 정할 때는 분양신청한 아파트 면적으로 정해야 한다고 적극 주장 나서고 있다.
이렇게 되면 조합원이 분양 신청한 77㎡형 아파트, 108㎡형 아파트, 153㎡형 분양면적 대비하여 추가부담금을 물어내게 된다.

■ 이주비 50%는 무이자(?) 유이자(?) 논란

도급제 공사비 3.3㎡당 3,715,000원 중에 수요자금융비용 사업비 이자 260,621원은 시공자가 무이자로 대여(총640억 기준)하기로 하였고, 조합원 이주에 필요한 비용 즉, 감정평가액의 50%도 무이자로 대여해주기로 하였으나 시공자가 조합원에게 유이자로 전환 부담을 시켜 추가부담금 폭탄을 맞는 것이라고 협상단은 주장하고 있다.
이에 대해 H건설 관계자는 도급제 3.3㎡ 공사비에 수요자금융사업비 이자(260,621원) 항목이 명시 포함되어 3,715,000원이 산출되었으며 조합원에게 지급한 이주비 50%에 대한 금융비용은 각각의 조합원에게 부담 안 시키고 전체 사업비에 포함 된다라고 밝혀 조합협상단과 상반된 주장을 내세우고 있다.

■ 조합협상단과 H건설 협상 결렬

이러한 상반된 주장을 내세우는 와중에 급기야 5월초 재건축협상단과 현대건설은 협의를 중단 파국을 맞이하게 되었다.
H건설은 협의 과정에서 협상단에게 일반분양가 1,370만원과 사업비 가운데 공사비 물가인상분에서 20억원을 줄이겠다는 약속을 철회하고 공사중지 하겠다는 조합원에게 통지문을 보낸 것이다.

■ 조합장 해임안 총회와 H건설 본사방문 항의 집회

협상단은 현재 조합장 해임의 건을 총회 안건 상정으로 추진하고 있다.
협상단에서는 조합장이 조합원을 위한 업무 및 시공자에 대한 대책 부재 등 의 이유를 들고 있다.
현재 조합 협상단은 H건설 대표이사와 협상요청 및 H건설 규탄 집회를 17일 오후4시 갖기로 하였다고 밝히고 있다.

지금까지 추가부담금으로 논란을 겪고 있는 삼창재건축조합 현장을 살펴보았다.
재건축, 과거 황금 알을 낳는 거위 가 지금은 부동산 시장 침체 등의 원인으로 조합원의 무거운 짐으로 전락되고 있는 상황이다.
이럴 줄 알았으면 재건축 안했을 터인데... 조합원들의 한 목소리이다.
H건설측의 주장대로 추가 부담금을 부담해야 한다면 비례율이 59%로 낮아져 조합원들 대부분이 새 아파트 입주는 커녕 알거지로 전락될 것이라고 조합원들은 우려하고 있다.
※비례율 = (총분양수입-사업비) / 종전자산 감정평가총액 times;100

앞으로 H건설과 삼창재건축조합은 조속히 적절한 합의점을 찾아 원만한 재건축 마무리가 되도록 해야 한다. 무조건 버티기는 금물이다. 사업이 한달 연장 될 경우 금융비용으로 증가로 108㎡형 아파트 한 채가 허공으로 사라지고 있기 때문이다.

정부의 보금자리 추진과 야권의 분양가상한제폐지 반대는 국내 부동산시장 침체 및 재건축조합원을 길거리로 내몰고 있는 중요한 원인이라고 하는 외침에도 정부와 야권이 주목해야 한다.

부동산 정책의 실패는 서민주거 안정이 아닌 서민주거 불안정의 씨앗임을 명심해야한다.




 

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