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중단된 성남재개발, 추진하려면


발행일 2004.06.06  
성남신문
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민관합동 재개발 재검토해야

2011년 2월 14일 LH공사 이지송 사장성남시 이재명 시장· 신영수 국회의원의 3자 회동을거쳐 민간참여 방식의 재개발사업 추진을 하게 되는데 이것을 민관합동 재개발이라 일컫는다.

이 방식은 LH가 자신들의 부채 상황과 부동산시장 침체 등 을 내세워 재개발 구두 중단선언을 함에 따라 늪에 빠진 재개발을 일으켜 세우는 고육지책으로 나타난 기형적인 사업형태이다.

다시한번 강조하자면, 이것은 LH공사의 내부문제(부채)를 이유로 임의로 기존 1단계 재개발 방식(최저가낙찰제)을 변경 조치한 것이다.

민관합동방식은 LH공사경우 기존과 같이 사업시행자로서의 지위는 존속되며, 민간건설사는 설계·시공 일괄 도급방식으로 사업을 수주하여 자금조달 및 책임준공·책임분양을 전제조건으로 하고 있다.

LH공사는 리스크 없는 시행자로서의 지위를 누리고, 재개발권리자와 건설사만 사업 부담을 갖는 구조이다. 좀 더 적나라하게 말하면 건설사만 골병(?)드는 사업이다.

이와 반대로 건설사의 부담을 제거하면 상대적으로 재개발 권리자의 추가부담금은 폭발적으로 늘어나게 된다.

왜냐하면, 건설사 참여시키려면 일방분양가 대폭 낮추어야하고 이로 인하여 사업성은 낮아지며 주민의 부담금은 늘어날 수밖에 없다.

현재까지 2단계 재개발은 시공자 선정 불발 되었으며 지금까지 중단 상태에 있다.
결국, 건설사가 성남재개발 사업에 부담을 갖기 때문이다.

건설사가 들어오려는 문턱에 올가미를 설치해두고 성남재개발에 건설사가 입찰 안 하여 추진이 어렵다(?) 고 하는 것과 무엇이 다른가

이러한 결과로 현재 문제가 되고 있는 부동산 시장침체 와는 별개로 LH공사 때문에 재개발 사업성은 오히려 악화된 결과를 초래했다.

따라서, 앞으로 성남재개발 2단계는 1단계(중3,단대구역) 사업방식을 이어가야 하는 것 검토해야 한다.

최저가낙찰제 도입으로 시공자 선정 시 건설사의 경쟁을 유도하며 시공자로 참여한 건설사의 공사대금 리스크를 줄여주는 것을 적극 검토해야 한다.

이 경우 LH가 공사 진행 상황에 맞추어 공사비 지급하는데 이를 마다할 건설사가 없다.
현재의 건설경기 불황에 그야말로 입맛 당기는 매력적인 최고의 사업장이 될 수 있다.

또, 낮아진 공사비는 재개발 권리자의 부담금에 커다란 영향을 미칠 수 있는 요인이 된다.

현재 겪고 있는 건설사의 미 입찰로 인한 시공자 불발로 인한 재개발 스톱!은 없다고 말할 수 있다.

다음은 용적률에 관한 문제이다.

현재 재개발2단계는 250% 용적률 + 인센티브 15% 적용 추진하고 있는데, 깎인 30%를 정상화 시켜야 한다. 성남시도시계획조례에는 3종일반주거지역 경우 280% 용적률로 명시되어 있다.

성남시민의 세금으로 재개발 선 이주비용까지 제공하려는 성남시가 법에서 정한 용적률을 깎아내리는 우를 범하지 않기를 기대한다.

성남시는 기존 대비 용적률 상향에 대하여 쾌적성을 이유로 부담감을 표시한 바 있다.

열악한 주거환경에서 거주하던 경제력 없는 자가 어렵게 주택을 새로이 지어 살려하는데, 쾌적성 확보 등등의 이유를 들어 못 짓게 하는 것과 무엇이 다른가.

또, 성남은 고도제한 완화가 되었기 때문에 아파트 쾌적성 등에 대한 부담을 가질 필요가 없다.

고도제한 완화로 인한 아파트 동 수의 대폭적인 축소로 인하여 쾌적성(오픈스페이스)은 얼마나 확보 되었는지 재개발 2단계 아파트 설계도의 변경(고도제한 전·후) 내용을 살펴보면 금방 알 수 있는, 확인 되는 사실이다.

성남시는 280% 용적률을 적용한 아파트 건립 시뮬레이션을 실시하여 재개발구역에 반영 검토할 것을 권한다.

용적률, 분당은 어떻게

지난 5일 국토부 주택법 개정안(수직증축 관련 심재철 의원 대표발의 주택법 개정안 : 현재 국회 국토교통위원회 소속인 새누리당 이노근 의원은 지난 21일 리모델링 수직 증축 법안 개정안 통과를 보류시키면서 quot;강남권만이 아닌 이번 기회에 서울 강북권 재개발·재건축이 활성화되도록 용적률 규제도 풀어달라고 요구하고 있다. 서울 용적률, 250%에서 300%로 상향 추진 중)
을 살펴보면,

분당 신도시 경우 앞으로 리모델링 수직증축 할 때 법에서 정한 용적률을 최대한 적용하여 아파트를 건립될 것으로 예상이 된다.

'주민의 분담금 줄여준다'는 이유로.

이것이 현실화 될 경우
결국,
성남본시가지의 재개발 사업은 용적률 불이익 30%===부담금 증가
분당 리모델링은 법에서 정한 용적률 확보===부담금 감소

이것을 어떻게 바라볼 것인가!

성남본시가지 주민의 역차별 논란을 불러일으키는 도화선이 될 수 있음을 되짚어보아야 한다.

성남 재개발은 특혜가 아닌, 떼가 아닌, 우선 법에서 정한 용적률 확보가 반드시 요구된다.
용적률 더 달라고 떼(?) 쓰는 것도 아니다.

법에서 정한 용적률! 정상화가 필요할 뿐이다.


끝으로 성남재개발 사업의 사업시행자 LH공사의 역할을 거론해 보고자 한다.

성남 순환정비재개발을 시작하면서 지금까지 사업시행자 지위를 독점적으로 누리고 있는 LH공사!

성남재개발은 주민 스스로 추진했던 사업이 아니다(?). 어쩔 수 없이 LH공사를 사업시행자로 할 수 밖에 없는 구조다. 재개발 하려면 방법이 없다.

'순환정비재개발 하겠다'는 성남시와 LH공사의 약정 때문!
 
따라서,
LH공사는 성남재개발에 타 사업장과 달리 특히 더욱 책임감을 갖고 재개발 지원 대책을 강구해야 한다.

도시및주거환경정비법 40조의2(용적률에 관한 특례) 사업시행자가 제40조제1항 단서에 따라 대통령령으로 따로 정하는 손실보상의 기준 이상으로 세입자에게 주거이전비를 지급하거나 영업의 폐지 또는 휴업에 따른 손실을 보상하는 경우 또는 제40조제1항 단서에 따른 손실보상에 더하여 임대주택 추가 건설, 임대상가 건설 등 추가적인 세입자 손실보상 대책을 수립하여 시행하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항에도 불구하고 해당 정비구역에 적용되는 용적률의 100분의 125 이하의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시·광역시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 용적률을 완화하여 정할 수 있다. 개정 2012.2.1
사업시행자 LH공사는 법에서 정한 보상기준 이상으로 손실 보상을 검토하여 공기업으로서의 역할과 성남 재개발 사업시행자로서의 역할에 충실하여야 한다.

이로 인한 임대아파트 추가 건립은 국민주거생활의 향상 및 국토의 효율적인 이용을 도모하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 하는 LH공사 설립취지에도 부합된다.

늘어난 임대아파트는 LH공사가 전량 매입함으로써 무주택자(세입자)의 주거 안정화라는 공공기여 역할 명분을 얻고, 재개발 주민의 부담금 사업성도 개선되는 효과를 기대 할 수 있다.

만약, 이것을 회피한다면, 사실상 LH공사의 성남재개발 참여 의미는 전혀 없다.

왜냐하면, LH공사는 당초(當初)에 순환정비재개발 추진 명분으로 순환용주택 입주하는 세입자에게는 세입자 주거이전비를 지급 안 해도 된다. 따라서, 주거이전비 절감으로 재개발 권리자의 부담금이 축소되어 원주민의 재정착률을 높일 수 있다.라고 주장하고 나섰으나 이후 LH공사의 주장을 뒤집는 대법원 판결이 나와 LH공사의 순환정비재개발 참여 명분은 완전히 사라졌기 때문이다.

따라서, 다시한번 거론하건데
재개발 중단 원인으로 사업성 문제(주민 부담금)를 거론하고 있는 성남시와 LH공사는 도시 및 주거환경정비법에서 이미 만들어 놓은 재개발 부담금 경감 안을 외면하지 말아야 한다.

외면할 경우 이것은 재개발 주민의 피로감을 더욱 깊게 만드는 것임을 유념하여야 한다.




 

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